相続不動産サポート——「いくらで評価するか」から「その後どうするか」まで

相続財産の中で最も複雑で、しかも争いの原因になりやすいのが不動産です。相続財産のうち、土地はおよそ3割——家屋と合わせると約35%（令和6年分・国税庁「相続税の申告事績の概要」）。それが土地・家屋です。世田谷区をはじめ地価の高い城南エリアでは、不動産の評価額だけで基礎控除を超えるご家庭が珍しくありません。

そして不動産には、預金にはない特徴が2つあります。評価する人によって相続税評価額が変わること（数百万円から1,000万円以上変わることもあります）。そして、申告が終わった後も「分ける・売る・活かす」の判断が続くことです。当事務所は、申告のための適正な評価から、分け方のご提案、売却時の税金対策まで、時系列に沿って一貫してお手伝いします。

このページでは、①土地・建物をどう評価するのか ②特例をどう使うのか ③どう分けるのか ④売る場合に何に気をつけるのか ⑤その先の手続きを誰が担うのか——を、順を追ってご説明します。

相続不動産には「税務」と「不動産」両方の視点が要ります

相続した不動産を売却するとき、多くの方はまず不動産会社に相談します。しかし、不動産会社の仕事は「売ること」であり、税金のことまでは考えてくれません。手取り額はこう決まります。

「高く売る」だけでは手取りは最大になりません。税金を考えずに売却を進めた場合、次のような取り返しのつかない失敗が実際に起きています。

• 税金のことを考えずに売却を進めてしまい、払わなくてよい税金を払うことになる
• 小規模宅地等の特例の要件（申告期限までの保有など）を知らずに売ってしまい、数百万円の減額を失う
• 相続空き家特例（最大3,000万円控除）の要件を外れる形で売却してしまう
• 取得費加算の特例の期限（相続開始から3年10ヶ月）を見過ごす

当事務所にご相談いただくと、相続税申告と売却を統合して検討できます——使える特例の漏れのないチェック、申告期限の前に売るか後に売るかの税額シミュレーション、税理士が窓口となった提携不動産会社との連携。「税金を考慮したうえで、いつ・どう売るか」を数字で判断できるようになります。

サービス1｜土地の相続税評価——申告の土台

土地の相続税評価は、税理士によって金額が変わることがあります。なぜなら、土地には「減額要素」があり、これを見つけられるかどうかで評価額が変わるからです。減額の幅は土地の事情によりますが、補正を積み上げた結果、評価額が1割・2割と下がることは珍しくありません。評価額1億円の土地なら、2割で2,000万円の差です。当事務所は3段階の調査で、この差を取りにいきます。

減額できる可能性がある土地の例

これらの減額要素は、現地に行かなければ分からないものが数多くあります。図面だけで評価すると、減額要素を見落とし、本来よりも高い評価額で申告してしまう可能性があります。

※減額の目安は一般的なケースであり、個別の状況により異なります。

現地では、こういうことを見ています

「現地調査をします」と言葉で書くだけでは伝わりにくいので、実際に見ている項目を挙げます。

• 道路と敷地の高低差——メジャーを当てて段差を測ります。道路から上がる・下がるという事実は、図面には表れません
• 間口の実測——登記の地積と現況が食い違うことがあり、間口の実寸は補正率に直結します
• 接している道路の実際の姿——幅員、側溝の位置、通り抜けできるか行き止まりか。私道か公道かは役所で裏を取ります
• 越境物——隣家の屋根・ブロック塀・樹木・給排水管が越えていないか。将来の売却でも問題になります
• 周辺環境——線路・幹線道路との距離、工場や墓地の有無、高圧線の通過。減額の根拠として写真を残します
• 敷地の使われ方——駐車場・貸倉庫・家庭菜園など、利用状況は評価単位の区切り方を左右します

確認した内容は写真と実測値で記録し、申告書に添付する評価の説明資料にまとめます。「なぜこの減額をしたのか」を税務署に対して示せる形にしておくことが、後から指摘を受けないための備えになります。

世田谷・城南エリアでよくある減額ポイント

• 旗竿地（敷地延長）——間口2mほどの通路の奥に敷地が広がる形。古くからの住宅地が多い城南では、頻繁に出会う形状です
• 高低差のある土地——道路から1m以上上がる・下がる敷地。世田谷の丘陵地なら、ごく普通の風景です
• 私道負担——数軒で私道を分け合っている土地。古い分譲地の定番で、私道部分の評価は大きく下がります
• セットバック——幅4m未満の道路に接していると、建て替え時に下がった部分は評価から除けます
• 線路沿い・幹線道路沿い——小田急線・東急線の沿線なら、騒音を測って減額につなげられる可能性があります

サービス2｜小規模宅地等の特例——最大80%の減額を確実に

自宅や事業用の土地の評価額を最大80%減額できる、相続税で最も効果の大きい特例です。使えるか使えないかで、数百万円から数千万円変わることがあります。

適用判断で注意すべきポイント

• 誰が相続するかで適用可否が変わる——配偶者は無条件、同居親族は申告期限までの居住・保有が必要
• 「家なき子」の要件——別居親族でも適用できる場合があるが、要件は厳格
• 老人ホームに入居していた場合——要介護認定等を受けての入居なら適用の余地。細かい要件あり
• 二世帯住宅——登記や構造の区分によって判断が分かれる
• 賃貸併用住宅——居住部分と賃貸部分の按分計算が必要
• 複数の土地がある場合——どの土地に特例を使うかで税額が変わる（有利選択）

当事務所では、これらの適用要件を詳細に検討し、お客様が特例を最大限活用できるようサポートします。判断が分かれる論点については、根拠となる通達や質疑応答事例を示しながらご説明します。

不動産の生前対策

対策4｜認知症対策（家族信託・任意後見）

認知症になると、不動産の売却や賃貸借契約の締結ができなくなります。元気なうちに対策をしておくことで、将来の不動産管理を円滑に行えます。

• 家族信託（管理・処分の権限を家族へ）
• 任意後見契約

ハウスメーカーの提案には、セカンドオピニオンを

「アパートを建てると相続税が減ります」という提案は、条件次第では本当です。しかし契約の前に、次の5つを確認してください——空室リスクは織り込まれているか。借入金の返済は本当に回るか。維持管理費用は見込まれているか。将来の賃料下落・修繕費は計算に入っているか。そして、節税効果の試算は正確か。税金が減っても、資産そのものが目減りしては意味がありません。当事務所は建てさせる側ではないので、数字だけで妥当性をお答えできます。

料金

不動産の評価、小規模宅地等の特例の適用判断、遺産分割のご提案は、相続税申告サービスの報酬に含まれます。追加料金はかかりません。→ 料金ページへ

解決事例のご紹介

当事務所が実際にお手伝いした不動産の事例をご紹介しています。ご自身の状況に近い事例も参考になるかもしれません。