世田谷区の相続税申告

世田谷区で相続が発生し、「相続税がいくらかかるのか不安」「土地の評価が適正なのか分からない」とお悩みではありませんか。

世田谷区は東京23区の中でも特に地価が高く、相続税の課税割合は31.4％と、全国平均（10.4％）の約3倍に達します。つまり、世田谷区でお亡くなりになった方のおよそ3人に1人が相続税の課税対象です。「うちは関係ない」と思っていても、自宅の土地だけで基礎控除を超えてしまうケースが少なくありません。

当事務所は世田谷区・二子玉川に拠点を置く相続税申告専門の税理士事務所です。世田谷区特有の土地評価や各種特例の適用に豊富な実績があります。初回面談は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。

世田谷区の相続税データ

まず、公的統計データから世田谷区の相続税の実態を確認しましょう。

項目	世田谷区	東京都	全国
相続税の課税割合	31.4％（令和5年分）	18.9％（令和5年分）	10.4％（令和6年分）
被相続人1人当たり課税価格	―	1億6,209万円	1億4,025万円
被相続人1人当たり税額	―	2,670万円	1,946万円
相続財産に占める土地の割合	―	34.8％	30.2％

世田谷区の課税割合31.4％は、23区内で千代田区（48.4％）、渋谷区（36.5％）、杉並区（32.2％）に次ぐ第4位の高さです。全国平均の約3倍であり、相続が発生すれば相続税の申告が必要になる可能性が非常に高い地域といえます。

世田谷区で相続税が高くなりやすい理由

世田谷区で相続税が高額になりやすい背景には、以下の3つの要因があります。

地価水準が高い

令和7年（2025年）の地価公示によると、世田谷区の平均公示地価は1㎡あたり約83.5万円（坪単価約275.9万円）で、前年比+6.37％の上昇を記録しています。30坪程度の一般的な戸建て用地でも、土地の評価額だけで8,000万円前後に達することが珍しくありません。基礎控除額（法定相続人3人の場合4,800万円）を土地だけで大幅に超えてしまうのです。

出典：国土交通省 令和7年 地価公示

住宅地が広く高齢化が進行

世田谷区は東京23区で最大の人口約92万人を擁し、その大部分が住宅地です。区内の高齢者人口は増加傾向にあり、今後10年間でさらに約2万人以上の増加が見込まれています。相続の発生件数は年間約8,000件にのぼり、今後も増加が続く見通しです。

不動産の評価が複雑

世田谷区には不整形地、がけ地、私道に面した土地、都市計画道路の予定地など、評価が複雑になる土地が多く存在します。適切な評価減を適用しなければ、本来より高い税額を支払うことになりかねません。逆に言えば、土地評価の専門知識がある税理士に依頼することで、適正な減額を受けられる可能性があります。

エリア別の地価と土地の特徴

世田谷区は広域にわたり、エリアごとに地価水準や土地の特徴が大きく異なります。相続税評価においても、エリアの特性を踏まえた個別の判断が欠かせません。

成城・岡本エリア

区内でも屈指の高級住宅街です。敷地面積が広い邸宅が多く、1件あたりの土地評価額が高額になる傾向があります。広大地（地積規模の大きな宅地）の評価減が適用できるケースがあるほか、岡本エリアでは国分寺崖線沿いのがけ地補正が論点になることがあります。

等々力・尾山台エリア

等々力渓谷周辺は高低差のある地形が特徴で、がけ地補正率の適用が検討できるケースがあります。閑静な住宅街として人気が高く、地価も堅調に推移しています。道路幅員が狭い区画ではセットバック部分の減額評価も論点になります。

二子玉川・用賀エリア

二子玉川駅周辺は再開発によって商業地としての価値が大きく上昇しています。住宅地と商業地が隣接するエリアでは、利用区分の判定が評価額に影響します。用賀エリアは比較的整形地が多いものの、都市計画道路の予定地にかかる土地では減額評価を検討する余地があります。

三軒茶屋エリア

世田谷区内で最も公示地価が高いエリアの一つです。駅周辺は商業地域として路線価が高く設定されていますが、少し離れると住宅地が広がります。狭小地や不整形地が多く、適切な画地補正が税額に大きく影響するエリアです。

下北沢エリア

小田急線の地下化・複々線化に伴う再開発が進行中のエリアです。地価は上昇傾向にあります。駅前の商業地と裏手の住宅地で路線価に大きな開きがあり、接道状況や間口・奥行きの比率によって評価が変わります。

千歳烏山エリア

京王線沿線の住宅地で、区内では比較的地価が落ち着いているエリアです。古くからの住宅が多く、相続が連続して発生する「二次相続」の問題が起きやすい傾向があります。旗竿地（路地状敷地）が点在しており、不整形地補正の適用が重要です。

祖師谷・砧エリア

砧公園周辺など緑豊かな住宅地です。比較的区画が整った住宅地が多いものの、都市計画道路の予定地や生産緑地にかかる土地があり、これらの特殊要因を考慮した評価が求められます。

土地評価の減額ポイント7項目

世田谷区の相続税申告では、土地の評価額を適正に引き下げることが節税の鍵です。以下に、世田谷区で特に検討すべき7つの減額ポイントを解説します。

1. 不整形地補正

正方形や長方形でない土地は「不整形地」として評価額を減額できます。世田谷区には古くからの住宅地が多く、三角形の土地や旗竿地など不整形な区画が少なくありません。想定整形地を基に「かげ地割合」を計算し、不整形地補正率を適用します。補正率は最大で0.60まで下がることがあり、評価額への影響は非常に大きくなります。

2. がけ地補正

がけ地を含む宅地は、がけ地部分の方位と割合に応じて評価額が減額されます。世田谷区では、国分寺崖線（岡本・成城・等々力付近）沿いの土地でこの補正が適用できる可能性があります。南向きのがけ地で0.96、北向きで0.92の補正率が適用されます。

3. セットバック

建築基準法上の道路幅員4m未満の道路（2項道路）に面する土地は、将来セットバック（道路後退）が必要な部分について、その部分の評価額を70％減額できます。世田谷区には幅員の狭い生活道路が多く、この減額を見落とすと税額の過大納付につながります。

4. 私道の評価

通り抜け可能な私道は評価額ゼロ、行き止まりの私道は路線価の30％評価となります。世田谷区の住宅地には私道が数多く存在し、共有持分で所有しているケースが一般的です。私道部分を宅地と区分して評価することで、大幅な減額が可能になる場合があります。

5. 地積規模の大きな宅地の評価

三大都市圏に所在する500㎡以上の宅地は「地積規模の大きな宅地」として、規模格差補正率を適用して評価額を引き下げることができます。成城・岡本・等々力などの邸宅地では敷地面積が500㎡を超える土地があり、この評価方法の適用により20〜30％程度の減額が期待できます。

6. 都市計画道路予定地

都市計画道路の計画線にかかっている土地は、かかっている面積の割合と容積率に応じた補正率で減額評価されます。世田谷区内にはまだ事業化されていない都市計画道路の予定地が複数存在し、該当する場合は見逃せない減額要因です。

7. 騒音・振動による利用価値の低下

鉄道沿線や幹線道路沿いなど、騒音や振動の影響を受ける土地は、利用価値の著しく低下している宅地として10％の減額が認められる場合があります。世田谷区は小田急線、京王線、東急線など複数の鉄道路線が走っており、線路に近接する土地ではこの評価減を検討すべきです。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、被相続人が居住または事業に使用していた宅地について、一定の要件を満たす場合に評価額を大幅に減額できる制度です。世田谷区のように地価が高い地域では、この特例の適用可否が相続税額を大きく左右します。

特定居住用宅地等（最大80％減額・330㎡まで）

被相続人の自宅の敷地について、配偶者が取得する場合は無条件で適用されます。同居の親族が取得する場合は、申告期限まで引き続き居住し保有していることが要件です。別居の親族（いわゆる「家なき子」）が取得する場合は、相続開始前3年以内に本人・配偶者等の所有する家屋に居住していないことなど、厳格な要件を満たす必要があります。世田谷区では自宅敷地の評価額が数千万円に達するケースが多く、この特例の適用により数百万円から1,000万円以上の税額圧縮が可能になることがあります。

特定事業用宅地等（最大80％減額・400㎡まで）

被相続人が個人事業を営んでいた宅地について、親族が事業を引き継ぎ申告期限まで事業を継続している場合に適用されます。世田谷区内で店舗や事務所を構えて事業を行っていた場合に該当する可能性があります。

貸付事業用宅地等（最大50％減額・200㎡まで）

被相続人が賃貸アパートや駐車場として貸し付けていた宅地に適用されます。ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を開始した宅地は原則として対象外です。世田谷区では賃貸経営を行っている地主の方が多く、適用の可否判定を正確に行う必要があります。

世田谷区の相続でよくあるお悩み

「自宅の土地だけで相続税がかかるの？」

世田谷区では、30坪程度の一般的な住宅用地でも路線価ベースで5,000万円〜8,000万円になることが珍しくありません。預貯金や有価証券を加えると基礎控除を超え、相続税の申告が必要になるケースが大半です。まずは財産の棚卸しを行い、申告の要否を確認することが重要です。

「申告期限までに遺産分割がまとまらない」

相続税の申告期限は相続開始から10か月です。遺産分割が未了でも申告期限は延長されません。未分割のまま法定相続分で申告し、分割確定後に更正の請求を行う方法がありますが、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減が一旦適用できなくなるため、税額が大幅に増える可能性があります。早期に専門家へ相談することで、期限内の分割協議成立を目指すことをお勧めします。

「税理士によって評価額が変わるのか」

土地の相続税評価は、現地調査の精度や補正項目の適用判断によって結果が異なることがあります。特に世田谷区のように地形や接道状況が多様な地域では、経験豊富な税理士とそうでない税理士とで評価額に差が生じやすくなります。当事務所では、全ての対象地について現地確認を行い、適用可能な補正を漏れなく検討しています。

「相続税の納税資金が足りない」

相続財産の大部分が不動産である場合、現金での一括納付が困難になることがあります。延納（年賦による分割払い）や物納（不動産等での納付）の制度を利用する方法のほか、不動産の売却や金融機関からの借入れによって納税資金を確保する方法もあります。早めの相談で選択肢を広げることが大切です。

「二次相続が心配」

一次相続で配偶者にすべてを相続させると、配偶者の税額軽減により一次相続の税額は抑えられますが、二次相続時に子供たちの負担が大幅に重くなることがあります。当事務所では、一次・二次相続をトータルでシミュレーションし、最も有利な遺産分割方法をご提案しています。

当事務所が世田谷区の相続に強い6つの理由

1. 相続税申告に特化した専門事務所

当事務所は相続税申告を専門としています。法人税や所得税の顧問業務ではなく、相続税申告に業務を集中させることで、高い専門性を維持しています。

2. 世田谷区の土地評価に精通

世田谷区内の各エリアの地形・道路状況・都市計画等に精通しており、不整形地補正やがけ地補正など、適用可能な減額要因を漏れなく検討します。全ての対象地について必ず現地調査を実施しています。

3. 二子玉川駅から徒歩5分の立地

事務所は二子玉川駅から徒歩5分の場所にあります。世田谷区内はもちろん、東急田園都市線・大井町線沿線からのアクセスが便利です。また、出張対応やビデオ会議にも柔軟に対応しています。

4. 明確な料金体系

遺産総額と土地の数に基づく明確な料金体系を設定しており、初回面談時にお見積りをご提示します。追加料金が発生する場合も事前にご説明しますので、安心してご依頼いただけます。

5. 税務調査を見据えた申告品質

書面添付制度を積極的に活用し、申告内容の根拠を税務署に対して明確に説明しています。税務調査が行われた場合にも適切に対応できるよう、申告時点から根拠資料を整備しています。

6. 相続手続きのワンストップ対応

相続税申告だけでなく、不動産の名義変更（司法書士）、遺産分割協議（弁護士）、不動産の売却（不動産会社）など、必要に応じて信頼できる提携専門家をご紹介し、相続手続き全体をサポートします。

解決事例

事例1：成城の広大な敷地で約800万円の節税

状況：成城エリアに約600㎡の自宅敷地を所有。相続人は配偶者と子供2人。他の税理士に相談したところ、土地評価額が約2億円と算出された。
対応：地積規模の大きな宅地の評価を適用するとともに、敷地内のがけ地部分を測量し、がけ地補正を適用。さらに小規模宅地等の特例を適用。
結果：土地評価額を約1.4億円に引き下げ、相続税額を約800万円圧縮。

事例2：三軒茶屋の不整形地で適切な評価

状況：三軒茶屋エリアに約100㎡の不整形な旗竿地を含む複数の不動産を所有。相続人は子供3人。
対応：旗竿地について不整形地補正と間口狭小補正を適用。さらに接面道路が2項道路に該当することを確認し、セットバック部分を減額。
結果：土地評価額を約25％引き下げ、当初想定より約350万円の税額を圧縮。

事例3：等々力の二世帯住宅で特例適用

状況：等々力エリアの二世帯住宅（区分登記あり）に親子で同居。相続人は配偶者と同居の長男、別居の長女。
対応：区分登記がある場合の小規模宅地等の特例の適用要件を精査。被相続人の居住部分について配偶者が取得し特例を適用。
結果：適切な遺産分割と特例適用により、当初試算より約500万円の税額を圧縮。

事例4：用賀の賃貸アパートの評価見直し

状況：用賀エリアに築30年の賃貸アパート（8室）を所有。一部空室あり。相続人は配偶者と子供1人。
対応：貸家建付地としての評価に加え、アパートの敷地に含まれる私道部分を別途評価。空室部分の貸家建付地評価の適用可否を検討。
結果：私道部分の分離評価と貸付事業用宅地等の特例適用により、約400万円の税額を圧縮。

事例5：千歳烏山の二次相続対策

状況：千歳烏山エリアの自宅と預貯金約5,000万円。一次相続の相続人は配偶者と子供2人。
対応：一次相続・二次相続の税額を複数パターンでシミュレーション。配偶者がすべて相続するケースと法定相続分で分割するケースを比較。
結果：法定相続分で分割する方が一次・二次合計で約250万円有利であることを算出し、ご提案。

※上記事例は、実際のご依頼を基に内容を一部変更して掲載しています。

相続税申告の流れ

当事務所にご依頼いただいた場合の、相続税申告の一般的な進め方をご紹介します。

Step 1：初回面談（無料）

相続の状況やお悩みをお伺いし、申告の要否、スケジュール、概算の報酬額をご説明します。固定資産税の納税通知書など、お手元にある資料をお持ちいただくとスムーズです。面談の所要時間は約1〜1.5時間です。

Step 2：ご契約・資料収集

ご依頼を決定されましたら、業務委託契約を締結します。その後、戸籍謄本、残高証明書、不動産の登記事項証明書などの必要書類をご案内し、収集をサポートします。

Step 3：財産の調査・評価

不動産の現地調査、預貯金・有価証券の残高確認、生命保険金の確認などを行い、相続財産の全容を把握します。土地については、全物件の現地確認と役所調査を実施します。

Step 4：財産目録の作成・概算税額のご報告

調査結果を基に財産目録を作成し、概算の相続税額をご報告します。この段階で、遺産分割の方向性についてもアドバイスいたします。

Step 5：遺産分割協議のサポート

各種特例の適用を考慮した最適な分割案をご提案します。一次・二次相続を通じたシミュレーションを行い、トータルで税負担が最も少なくなる分割方法を検討します。

Step 6：申告書の作成

遺産分割協議書の内容に基づき、相続税の申告書を作成します。書面添付制度を利用し、評価の根拠や特例適用の理由を詳細に記載します。

Step 7：申告書のご確認・ご署名

完成した申告書の内容をご説明し、ご確認・ご署名をいただきます。

Step 8：税務署への申告・納税

申告期限内に管轄の税務署へ申告書を提出します。納税方法についてもご案内します。申告後も、税務署からのお問い合わせには当事務所が対応します。

対応エリア

当事務所は世田谷区全域の相続税申告に対応しています。世田谷区は5つの地域に分かれており、それぞれのエリアからのご相談を承っています。

地域	主なエリア	最寄り駅
世田谷地域	三軒茶屋、太子堂、若林、世田谷、駒沢 ほか	三軒茶屋駅、駒沢大学駅、松陰神社前駅
北沢地域	下北沢、代沢、代田、北沢、経堂、梅丘 ほか	下北沢駅、経堂駅、梅ヶ丘駅
玉川地域	二子玉川、用賀、等々力、尾山台、上野毛、瀬田 ほか	二子玉川駅、用賀駅、等々力駅
砧地域	成城、祖師谷、砧、喜多見、大蔵、岡本 ほか	成城学園前駅、祖師ヶ谷大蔵駅、喜多見駅
烏山地域	千歳烏山、北烏山、南烏山、粕谷、給田 ほか	千歳烏山駅、芦花公園駅

世田谷区以外にも、東京都・神奈川県を中心に広く対応しております。遠方の方には出張面談やビデオ会議での対応も可能です。

管轄税務署

世田谷区の相続税申告は、被相続人の住所地によって以下の3つの税務署のいずれかに提出します。

税務署名	所在地	電話番号	主な管轄地域
世田谷税務署	世田谷区若林4-22-13 世田谷合同庁舎3・4階	03-6758-6900	池尻、上馬、三軒茶屋、世田谷、太子堂、若林、成城、祖師谷、喜多見 ほか
北沢税務署	世田谷区松原6-13-10	03-3322-3271	北沢、代沢、代田、経堂、梅丘、松原、千歳台、北烏山、南烏山 ほか
玉川税務署	世田谷区玉川2-1-7	03-3700-4131	二子玉川、用賀、等々力、尾山台、上野毛、瀬田、岡本、奥沢、深沢 ほか

よくあるご質問

相続税の申告が必要かどうか、どうやって判断すればよいですか？

相続財産の合計額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に申告が必要です。世田谷区では自宅の土地だけで基礎控除を超えることが多いため、不動産を所有している場合はまず専門家に相談されることをお勧めします。当事務所の初回面談は無料ですので、申告の要否の判断からお手伝いいたします。

相続税の申告期限はいつまでですか？

被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。申告と同時に納税も必要です。期限を過ぎると、無申告加算税（最大20％）や延滞税が課されるほか、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減といった有利な制度が適用できなくなるおそれがあります。

相続税申告の税理士報酬の目安はいくらですか？

報酬は遺産総額や土地の評価の数などによって変わります。初回面談時にお見積りをご提示しますので、ご検討ください。なお、税理士報酬は相続税の債務控除の対象にはなりませんが、所得税の確定申告（準確定申告）の費用は債務として控除できます。

自分で相続税の申告はできますか？

制度上は可能ですが、土地の評価や各種特例の適用判断には高度な専門知識が必要です。特に世田谷区のように地価が高い地域では、評価の誤りが数百万円単位の税額差につながることがあります。また、申告内容に誤りがあった場合、税務調査で指摘を受けて追徴税（過少申告加算税・延滞税）が課されるリスクもあります。

相続税は現金で一括納付しなければなりませんか？

原則として金銭で一括納付ですが、一括納付が困難な場合には「延納」（年賦払い、最長20年）が認められます。さらに延納でも困難な場合は、不動産等による「物納」も可能です。いずれも事前の申請が必要ですので、納税資金に不安がある場合は早めにご相談ください。

相続開始後、まず何をすればよいですか？

まずは相続人の確定（戸籍の収集）と相続財産の概要把握を進めてください。遺言書の有無の確認も重要です。当事務所では初回面談時に、今後の手続きの全体像とスケジュールをご説明しますので、早い段階でのご相談をお勧めします。相続開始から2〜3か月以内にご連絡いただければ、余裕をもって申告準備を進めることができます。

アクセス

世田谷相続専門税理士事務所
〒158-0094 東京都世田谷区玉川2-4-1 レフィーユ二子玉川403
二子玉川駅から徒歩5分

受付時間：平日 9:00〜20:00 ／ 土曜 9:00〜18:00
休業日：日曜・祝日（事前予約で対応可）

三軒茶屋、千歳烏山、仙川、成城学園前、溝の口、武蔵小杉、渋谷、新宿など広範囲からのアクセスが良好です。ご来所が難しい方には出張面談・ビデオ会議でも対応いたします。