相続不動産サポートの解決事例

ご相談者

50代男性（長男）。被相続人は世田谷区在住のお母様（80代で逝去）。相続人は兄弟3人で、主な相続財産は自宅の土地・建物（昭和60年築・時価約6,000万円）と預貯金約1,500万円でした。

ご相談の背景

兄弟3人とも持ち家があり、実家に住む予定はありません。「3人で公平に分けたい」が共通の希望でしたが、法定相続分どおり3分の1ずつの共有名義にすると、将来の売却やリフォームに毎回全員の同意が必要になります。共有は「公平に見えて、あとで困る」典型的な形です。

当事務所の対応

換価分割（売却して代金を分ける方法）をご提案しました。ここで大切なのが遺産分割協議書の書き方です。「不動産を売却し、売却代金から売却に要する一切の費用を控除した残額を各3分の1の割合で取得する」と換価分割であることを明記しました。この記載がなく、いったん長男の単独名義にしてから代金を分けると、他の2人への贈与と扱われるおそれがあります。

税負担の軽減策も一通り当たっています。まず検討したのは空き家の3,000万円特別控除でしたが、本件は使えませんでした。この特例は昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象で、ご実家は昭和60年築。わずか4年の差で入口から外れます。築年数が古いから使えるという制度ではなく、旧耐震基準の時代に建てられたかどうかで線が引かれています。この点は最初のご面談でお伝えしています。

売却はご紹介した不動産会社が担当し、2社の査定を比べたうえで約5,800万円で成約。仲介手数料約197万円・測量費約60万円・建物解体費約200万円などを差し引き、手取りを3等分しています。

譲渡所得税の申告では、お母様が購入した当時の売買契約書を書類の山から探し出し、実額の取得費で計算しました。契約書が見つからないと売却代金の5%しか取得費にできず、税額が大きく変わるところでした。相続税の取得費加算の特例も3人それぞれに適用しています。

結果

兄弟3人がそれぞれ約1,700万円を取得。空き家特例は使えませんでしたが、実額取得費と取得費加算で譲渡所得税は抑えられました。共有名義を経ないため、将来のトラブルの芽もありません。

ポイント

不動産の分け方は、現物分割・代償分割・換価分割の3つ。誰も住まない不動産は換価分割が最も公平で分かりやすい方法です。

ただし、協議書の記載しだいで課税関係が変わります。たとえば代償分割のつもりで「売却代金の3割を代償金として支払う」と書くと、実質は換価分割と扱われ、課税される人と金額が変わってしまいます。売却が前提なら、売る前に——できれば分割協議の前に——税理士へご相談ください。取得費の資料（購入時の契約書）を探すのも、早いほど有利です。

ご相談者

50代男性（長男）。被相続人は世田谷区在住のお父様（70代で逝去）。相続人は配偶者と子2人の計3人。主な相続財産は自宅、賃貸マンション1棟8室（約8,000万円・月額家賃約50万円）、預貯金でした。

ご相談の背景

管理会社との契約も、入居者8室の賃貸借契約も、火災保険もすべてお父様名義。「誰が、どの順番で、何を引き継げばいいのか分からない」というご相談でした。放置すれば、家賃の入金先が宙に浮き、入居者との間で混乱が起きかねません。

当事務所の対応

まず分割協議で、マンションは長男が取得と早期に確定させました。そのうえで、引き継ぎ手続きを期限順に一覧化しています。初月＝管理会社への相続発生の連絡と家賃送金口座の一時変更、2ヶ月目＝遺産分割協議書の締結、管理委託契約の名義変更、入居者8室への賃貸人変更通知（家賃振込先の変更案内を兼ねる）、火災保険の契約者変更。書面のひな形は当事務所でご用意し、通知は長男のお名前でお出しいただきました。

税務も並行しています。相続開始から分割成立までの家賃は、法定相続分に応じて相続人全員の所得になるのが原則のため、準確定申告（4ヶ月以内）と各相続人の確定申告の切り分けを整理。敷金8室分の返還義務は債務控除に計上し、相続税申告では敷地を貸家建付地評価＋貸付事業用の小規模宅地の特例（200㎡・50%減）で評価しました。

結果

相続開始から約2ヶ月で切替と通知が完了し、家賃収入の空白も入居者トラブルもゼロ。長男の初回の確定申告まで一続きでサポートし、賃貸経営はそのまま軌道に乗っています。

ポイント

賃貸物件の相続は、「税務」と「経営の引き継ぎ」が同時進行します。特に家賃の帰属（分割成立までは相続人全員の共有所得）と敷金の債務控除は、見落とされやすい論点です。

引き継ぎの遅れは入居者の不信につながります。分割協議の早期確定が、経営引き継ぎの一番の近道です。

ご相談者

60代男性（長男）。被相続人は世田谷区在住のお父様（80代で逝去）。相続人は子2人。相続財産に、借地人に貸している土地（底地）2筆が含まれていました。

ご相談の背景

底地2筆の地代は月額合計約5万円。固定資産税を引くと年の手残りは20万円ほどで、更新料や建替え承諾の交渉ごとだけが残ります。「収益はないのに気苦労はある。持ち続ける意味があるのか」というご相談でした。

当事務所の対応

底地の出口は大きく2つ——借地人に買ってもらうか、底地買取業者に売るかです。価格の水準がまったく違うため、底地の取引に慣れた不動産会社をご紹介し、借地人への購入意向の打診と交渉は不動産会社が担当しました。当事務所は、売り方ごとの手取りと税負担の試算で判断を支えます。

1筆目の借地人は「子どものために土地を持ちたい」と購入を希望されました。借地人が買う場合、借地権と一緒になって完全な所有権になるため、更地価格の40〜50%程度での取引が成立しやすい水準です。更地価格約4,000万円に対し、約2,000万円で合意がまとまりました。

2筆目の借地人には購入意思がなく、不動産会社を通じて底地買取業者への売却に切り替えました。業者買取は更地価格の10〜15%程度が相場で、約3,300万円の土地を約500万円で売却しています。この金額にはご兄弟が強く抵抗されました。「3,300万円の土地が500万円とはどういうことか」と。借地権が付いた土地は自分では使えず、地代収入も限られる。その現実を、地代収入から逆算した利回りベースの価格と、持ち続けた場合の年間手残り20万円を並べてご説明しました。納得ではなく、受け入れるまでに2ヶ月かかりました。

譲渡所得税は、取得が昭和30年代で資料がないため概算取得費（5%）で計算。長期譲渡の税率で申告まで対応しました。

結果

底地2筆を合計約2,500万円で現金化。地代管理と将来の交渉ごとから解放され、代金はご兄弟で分けて老後資金に充てられています。

ポイント

同じ底地でも、売り先で手取りは数倍変わります。まず借地人との売買（または借地権と底地の同時売却・等価交換）を検討し、業者売却は最後の選択肢にするのが定石です。

そして、借地人に買う意思がなければ、選べる道は一つしかありません。更地価格の1割台という水準は、聞いてから納得するまでに時間がかかります。底地を相続する可能性があるなら、その水準を先に知っておいてください。借地人にとっても、底地を買えば完全な所有権になり住宅ローンも組みやすくなります。「買いませんか」の一声は、双方にとって悪い話ではありません。

ご相談者

50代男性（長男）。被相続人は世田谷区在住のお父様（80代で逝去）。相続人は子2人。自宅に隣接する約70㎡の空き地の使いみちに困っていらっしゃいました。

ご相談の背景

建物を建てるには狭く、自宅と一体で使っている部分もあって切り売りしづらい土地。固定資産税だけが年約15万円かかり続けます。「大きな投資はせずに、何か生む土地にできないか」というご相談でした。

当事務所の対応

月極駐車場3台分の整備をご提案しました。費用はアスファルト舗装（約8,000円/㎡×70㎡＝約56万円）にライン引き・車止め・看板を加えて約80万円。近隣相場は1台月額2万5,000円で、満車なら年90万円です。周辺の空き状況と需要は、駐車場の運営会社への照会で確かめました。

税務面では3点整理しています。①収入は不動産所得として確定申告が必要になること。②住宅の敷地と一体だった部分を駐車場にすると、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がる可能性があること（区の資産税課へ確認）。③将来の相続では、アスファルト舗装をした駐車場は構築物のある貸付事業として小規模宅地等の特例（貸付事業用・50%減）の対象になり得るが、砂利敷きのままの「青空駐車場」では認められにくいこと。舗装は収益のためだけでなく、将来の特例の布石でもあります。

結果

整備から約1ヶ月で3台すべて成約し、年約90万円の収入に。初期投資は1年目でほぼ回収です。確定申告も当事務所で継続サポートしています。

ポイント

狭小地・変形地の活用は、駐車場・駐輪場・資材置き場など「建てない選択肢」から考えると失敗がありません。撤退コストが小さく、次の判断（売却・本格活用）を縛らないためです。

相続開始前3年以内に始めた貸付は小規模宅地の特例の対象外になる「3年縛り」があるため、活用を始めるなら早いほうが有利です。

ご相談者

50代男性（長男）。被相続人は世田谷区在住のお母様（80代で逝去）。相続人は兄弟2人。遺産分割で自宅（時価約6,000万円）を兄弟2分の1ずつの共有にした後のご相談です。

ご相談の背景

自宅には長男家族が住んでいます。共有のままでは、リフォームも売却も次男の同意が要り、次男に相続が起きれば共有者はさらに増えます。長男は持分の買い取りを希望しましたが、「身内だからと安くすると贈与税がかかると聞いた。いくらなら適正なのか」が分からずにいました。

当事務所の対応

時価の裏付けづくりから始めました。不動産会社3社の査定書を取ったところ、5,600万円・6,000万円・6,400万円とばらつきが出ています。中央値で全体の時価を約6,000万円と評価し、次男の持分2分の1の対価を3,000万円としました。

ここで、対価を2,000万円に下げてはどうかという話が出ました。この金額では進められません。時価より著しく低い価格での売買は、差額が贈与とみなされます（みなし贈与）。1,000万円の差額に贈与税がかかれば、安くした意味がなくなります。逆に高すぎれば次男側に問題が残る。第三者に説明できる査定資料をそろえ、その中央値で決めることが、双方を守る保険になります。

次男側の譲渡所得税も試算しました。お母様の取得費を引き継ぎますが、購入時の資料がなく概算取得費5%で計算し、税額は約580万円。次男は居住していないため3,000万円控除（居住用財産の特例）は使えないことも、事前に確認して手取り額を示しています。対価3,000万円に対して手取りは約2,400万円で、この差は着手前にお伝えしておく必要があります。

資金は長男の自己資金と銀行借入で調達しました。もっとも、親族間売買は住宅ローンの審査が通りにくい取引です。1行目は「共有持分の親族間売買は取り扱えない」と断られ、2行目で、査定書と売買契約書、使途の説明を添えてようやく承認を得ています。

結果

持分売買が成立し、自宅は長男の単独所有に。次男は現金3,000万円を取得し、双方が納得の形で「共有」という時限爆弾を外せました。贈与税の問題も生じていません。

ポイント

相続での共有は、その時点では公平でも、世代を経るほど解消が難しくなります。解消するなら関係者が少ない今のうちです。

親族間売買は価格の妥当性がすべてです。「身内だから安くていい」という善意が、かえって税金を生みます。複数の査定書や不動産鑑定など、客観資料を必ず残してください。住宅ローンが使いにくい場面もあるため、資金計画も含めた設計が必要です。

ご相談者

50代男性（長男）。被相続人は世田谷区在住のお父様（80代で逝去）。相続人は子2人。相続財産は借地権付き一戸建て（借地権評価額約4,000万円）と預貯金でした。

ご相談の背景

兄弟とも持ち家があり、借地上の実家に住む予定はありません。「借地権は売れると聞いたが、地主さんの承諾が要るらしい。切り出して関係がこじれないか」が一番のご心配でした。地代を届ける昔ながらのお付き合いが続いていた地主さんです。

当事務所の対応

順番を大切にしました。まず、相続で借地権を引き継ぐこと自体には地主の承諾は不要です。地代の支払いを引き継ぎ、ご家族から相続のご挨拶とあわせて今後の相談をしたい旨を伝えていただくところから始まりました。

次に第三者への譲渡です。こちらは地主の承諾が必要で、実務では承諾料は借地権価格の10%程度が目安になります。承諾の交渉は、借地権取引に慣れた不動産会社が担当しました。地主側の選択肢（借地権を地主が買い取る・底地と一緒に売る・承諾料を受け取って譲渡を認める）を示したやり取りの末、地主は承諾料方式を選び、約380万円で合意書がまとまっています。建替え承諾（買主が将来建て替える場合の条件）も同じ合意書で先に決まり、買主が付きやすい状態になりました。当事務所は、方式ごとの手取りと税負担の試算で判断材料をご用意しています。

売却活動も同じ不動産会社が担当し、約3,800万円で成約。譲渡所得は、お父様が支払った権利金と建物建築費の資料を取得費として申告しました。

結果

承諾料を差し引いても手取り約3,400万円。地主との関係は良好なまま、売却後の地代授受もきれいに終了しました。

ポイント

借地権の売却は、地主にとっても「底地を整理する好機」です。対立ではなく選択肢の提示から入ると話がまとまりやすく、交渉の実務は借地権取引に慣れた不動産会社に任せるのが定石です。承諾が得られない場合は裁判所の許可（借地非訟）という道もありますが、時間も費用もかかるため最後の手段です。

承諾料・建替え承諾・地代の条件は、買主探しの前に固めておくのが成功の型です。