土地区画整理事業中の宅地の相続税評価｜仮換地の価額・95％評価と個別評価申出書

土地区画整理事業の施行地区にある宅地は、相続が起きた時点で事業がどこまで進んでいたかによって、評価する土地も評価額も変わります。

決め手は4つの問いです。換地処分は済んでいるか。仮換地は指定されているか。仮換地を使い始められるか。造成工事の完了まで1年を超えるか。この順に当てはめれば、従前地・仮換地・換地のどれを、いくらで評価するかが決まります。

この記事では、先に判定のフローチャートを示し、場合ごとの評価を設例の数字で確かめます。路線価図に「個別評価」と書かれた地域で出す個別評価申出書の手続きは、最後にまとめました。

土地区画整理事業のしくみと用語

土地区画整理事業は、道路や公園などの公共施設を整え、宅地を使いやすくするために、土地の区画や形を整え直す事業です。都市計画区域内の土地が対象で、都道府県、市区町村、土地区画整理組合などが土地区画整理法にもとづいて行います。

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事業の前と後のイメージは、下の図のとおりです。

（参照元：世田谷区 土地区画整理事業）

評価に出てくる土地は3つあります。もとの土地が従前地、事業のあいだ仮に割り当てられるのが仮換地、事業のあとに入れ替わるのが換地です。

事業はおおむね次の順に進みます。細かな手順は施行者によって違いますが、評価に使う価額は3つの時期で分かれます。

※1 仮換地の指定：将来、換地とされる土地の位置と範囲を指定すること
※2 換地処分：従前の宅地の上の権利が換地に移り、清算金が確定すること

時系列に並べると、下の図のようになります。帯に書いてあるのが、その時期に評価する価額です。使用収益開始日が別に定められると、従前地の価額で評価する期間が②のように延びます。

評価の判定フローチャート

どの土地をいくらで評価するかは、次の4つの問いに上から順に答えると決まります。右へ進むと評価する価額、下へ進むと次の問いです。

Q2からQ4は、財産評価基本通達24-2の定めです。「原則は仮換地の価額」という本文に、95％評価のただし書と、従前の宅地に戻る（注）が付いています。

（参照元：財産評価基本通達24-2 土地区画整理事業施行中の宅地の評価）

場合ごとの評価と設例

フローチャートの順に、場合ごとの評価を見ていきます。数字は次の設例で確かめます。

上の図は、従前地と仮換地を重ねたものです。従前地の地番が「1-4」、仮換地の番号が「4」です。

従前地と仮換地の自用地評価額は、次のとおりです。

従前地（300㎡）の自用地評価額
50,000円 × 300㎡ ＝ 15,000,000円

仮換地（260㎡）の自用地評価額
路線価80,000円 × 奥行価格補正率1.00 × 260㎡ ＝ 20,800,000円

同じ土地でも、事業の段階によって、この2つのどちらか、または仮換地の95％で評価することになります。

換地処分が済んでいる場合

換地処分の公告があった日の翌日から、従前地の所有権や賃借権などの権利は換地に移ります。それ以後は換地の価額で評価します。区画整理が終わった土地として、路線価方式か倍率方式で評価します。

仮換地が指定されていない場合

仮換地が指定されていない土地は、従前の宅地の価額で評価します。区画整理の施行地区にあることは考慮しません。設例なら15,000,000円です。

理由は通達の書き方にあります。財産評価基本通達24-2が定めているのは、「仮換地が指定されている場合におけるその宅地の価額」だけです。指定の前はこの規定の外にあり、従前の宅地を路線価方式か倍率方式でそのまま評価します。区画整理の計画が公表されていても、仮換地の指定がなければ評価は変わりません。

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仮換地を使い始められず、造成工事も行われていない場合

仮換地が指定されていても、次の2つのいずれにも当てはまるときは、従前の宅地の価額で評価します。

• 仮換地の使用収益を開始する日が別に定められているため、仮換地の使用収益を開始できない
• 仮換地の造成工事が行われていない

ふつうは仮換地の指定の効力発生日から仮換地を使えます。ただし施行者は、仮換地に使用収益の障害となる物件があるなどの事情があるとき、仮換地を使い始められる日（使用収益開始日）を別に定められます。最初の節の図の②が、この場合です。

枠で囲った期間は、仮換地が指定されているのに従前の宅地の価額で評価する区間です。

2つとも当てはまるときは、仮換地をまだ使えず、造成も始まっていません。その段階で仮換地の価額により課税するのは実態に合わないため、従前の宅地の価額で評価します。どちらか一方だけなら、この扱いにはなりません。通達24-2の（注）が「次の事項のいずれにも該当するとき」と定めているためです。

設例に当てはめると、評価するのは仮換地（20,800,000円）ではなく従前地（15,000,000円）です。

仮換地で評価した場合との差は5,800,000円です。使用収益開始日がいつと定められているかを確かめずに仮換地で評価すると、評価額がこの差額の分だけ過大になります。

造成工事中で完了まで1年超の見込みの場合

仮換地の造成工事が施行中で、課税時期から工事完了までが1年を超えると見込まれるときは、工事が完了したものとして評価した価額の95％で評価します。

仮換地を使う権利を得ていても、工事が続くあいだは自由に使えません。その期間が1年を超える見込みなら、5％を差し引くという扱いです。

設例の仮換地（番号4）なら、次のように評価します。

① 造成工事が完了したものとした評価額（＝通常の自用地評価額）
路線価80,000円 × 奥行価格補正率1.00 × 260㎡ ＝ 20,800,000円

② ① × 95％ ＝ 19,760,000円

5％を差し引く起点は、工事中の現況ではなく工事が完了したものとした価額です。通達24-2のただし書が「その仮換地について造成工事が完了したものとして、本文の定めにより評価した価額の100分の95」と定めているためです。工事の進み具合に応じて評価額を下げる規定ではありません。

なお区画整理事業全体の工事が完了まで1年超の見込みでも、評価対象地の工事が完了している場合、95％で評価するのではなく、100％で評価することが妥当です。

どれにも当たらない場合（原則）

仮換地が指定されていて、ここまでのどれにも当たらなければ、原則どおり仮換地の価額で評価します。指定を受けた人は、仮換地を従前の宅地と同じように使えるからです。

仮換地の価額は、路線価方式か倍率方式で計算します。設例では、仮換地が面する道路の路線価に画地調整を当てた20,800,000円です。従前地のほうが40㎡広くても、評価するのは仮換地です。

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清算金の授受が見込まれる場合

事業の最終段階では、従前地と換地の価値の差を清算金で調整します。課税時期に、交付を受ける清算金や徴収される清算金が確実と見込まれるときは、その額を評価に反映します。

交付される清算金は仮換地の価額に加え、徴収される清算金は差し引きます。清算金の額は換地処分の公告で確定します。

この加算と減算は、通達24-2の本文には書かれていません。根拠は国税庁の質疑応答事例で、「換地処分により徴収又は交付されることとなる清算金のうち、課税時期において確実と見込まれるものがあるときには、その金額を評価上考慮して、徴収されるものは仮換地の価額から減算し、交付されるものは加算して評価します」としています。通達だけを読んでいると見落とす論点です。

出典：土地区画整理事業施行中の宅地の評価｜国税庁

換地処分の公告が近い時期に相続が起きたときは、清算金の見込みで評価額が動きます。施行者に交付・徴収の見込額を確かめてから、評価額を固めます。

評価の前に確かめる5点

フローチャートに答えるには、相続が起きた日の時点の事実が要ります。確かめるのは次の5つです。

どの土地が仮換地なのかは、施行者から届く仮換地指定通知で確かめます。まず相続人の手元の書類を見て、足りない分を施行者（土地区画整理組合や市区町村など）に問い合わせます。換地処分の公告が済んでいるかどうかも、施行者に確かめます。

工事は日々進みます。確かめるのは調べた日の状況ではなく、相続が起きた日の状況です。

個別評価申出書の出し方

路線価図や評価倍率表には、路線価や倍率の代わりに「個別評価」「個別」と書かれた地域があります。土地区画整理事業や市街地再開発事業の施行地区など、区画が変わりつつある地域です。

（参照元：財産評価基準書｜国税庁）

この表示があれば、個別評価申出書を税務署に出します。従前地か仮換地が面する道路に路線価を付けてもらい、その回答をもとに評価します。

回答で路線価が示されれば、そこから先は通常の路線価方式と同じです。設例の仮換地のように、奥行価格補正率などの画地調整を当てて評価します。

上の図は東京国税局の記載例です。現在の申出書の様式とは、記入欄の並びが一部違います。最新の様式は、下の出典のページから入手できます。

出典：個別評価申出書｜東京国税局