小規模宅地における限度面積要件のポイントと5つの具体例

故人が自宅や賃貸マンションなど複数の宅地を持っていた場合、どの宅地から優先して小規模宅地の特例を適用すべきかは、使用目的、面積、評価額などを考慮して選択する必要があります。この記事では、宅地の選択基準を詳しく説明していきます。

限度面積要件

小規模宅地等の特例は、特定事業用宅地、特定同族会社事業用宅地、特定居住用宅地、および貸付事業用宅地に応じて適用できる面積の上限が定められています。

1.貸付事業用宅地等を選択しない場合

区分	限度面積
1. すべてが特定居住用宅地等	330㎡
2. すべてが特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等	400㎡
3. すべてが特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等	730㎡（＝330㎡+400㎡）

貸付事業用宅地等を選択しない場合、限度面積は以下の通りです。

• 1. すべてが特定居住用宅地等の場合は、330㎡以下
• 2. すべてが特定事業用宅地等または特定同族会社事業用宅地等の場合は、400㎡以下
• 3. すべてが特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、特定居住用宅地等の場合は730㎡以下

・特定事業用宅地等+特定同族会社事業用宅地等≦400㎡以下
・特定居住用宅地等≦330㎡以下

特定事業用宅地等と特定同族会社事業用宅地等を合わせて「特定事業用等宅地等」といいます。

完全併用
特定事業用宅地等 400㎡ （80%減額）	＋ それぞれ満額OK	特定居住用宅地等 330㎡ （80%減額）
貸付事業用宅地等を含まない場合 → 合計 730㎡ まで適用可能

貸付事業用宅地を除き、特定事業用宅地と特定居住用宅地だけを選んだ場合、それぞれの限度面積内まで評価減を適用できます。この適用ルールを「完全併用」といいます。

2.貸付事業用宅地等を選択する場合

区分	限度面積
1. すべてが貸付事業用宅地等	200㎡
2. 貸付事業用宅地等と他の宅地	特定事業用等宅地等×（200/400）+特定居住用宅地等×（200/330）+貸付事業用宅地等 ≦ 200㎡

貸付事業用宅地等を選択する場合、限度面積は以下の通りです。

• 1.すべてが貸付事業用宅地等の場合は、200㎡以下
• 2.貸付事業用宅地等の他に、特定事業用宅地等や特定居住用宅地等を選択する場合、上表の計算式により調整した限度面積

措通69の4-10　[選択特例対象宅地等のうちに貸付事業用宅地等がある場合の限度面積要件]

限定併用
特定事業用宅地等 400㎡ （80%減額）	貸付事業用宅地等 200㎡ （50%減額）	特定居住用宅地等 330㎡ （80%減額）
← 限定併用 → 事業用 × 200/400 で換算	調整の基準	← 限定併用 → 居住用 × 200/330 で換算
事業用 × 200/400　＋　貸付用　＋　居住用 × 200/330　≦　200㎡

選択する宅地に貸付事業用宅地等を含む場合、貸付事業用宅地等の基準で換算して全体で限度面積200㎡以下に調整する計算が必要です。この適用ルールを「限定併用」といいます。

事例分析

以下では、複数の宅地がある場合の有利選択を事例で確認します。

1.自宅・店舗用敷地がある場合

完全併用で自宅と店舗用敷地を選択する場合、それぞれの宅地について限度面積内まで選べるため、有利判定は必要ありません。

宅地の種類	宅地面積	限度面積	適用面積	備考
自宅敷地	450㎡	330㎡	330㎡	450㎡＞330㎡
店舗用敷地	200㎡	400㎡	200㎡	200㎡≦400㎡

※ 自宅敷地を特定居住用宅地等、店舗用敷地を特定事業用宅地等とします。

自宅敷地が450㎡で限度面積330㎡を超えるため、適用可能な面積は330㎡です。店舗用敷地は200㎡適用可能です。

2.自宅・賃貸マンション用敷地がある場合

㎡単価の比較による有利判定

計算式
貸付事業用宅地等の㎡単価
特定居住用宅地等の㎡単価 × 2.64
特定事業用宅地等の㎡単価 × 3.20

宅地を選ぶ際、上記の算式で計算した㎡単価が高い宅地から優先して適用するのが効率的です。

なお、貸付事業用宅地の㎡単価は、貸家建付地や貸地の評価額に基づきます。自用地評価額により評価する場合は、その額に従います。

算式によれば、貸付事業用宅地等の㎡単価が、特定事業用宅地等の3.2倍を超える、または特定居住用宅地等の2.64倍を超える場合、貸付事業用宅地等を優先して選択することが有利なことがわかります。

前提条件

宅地の種類	面積（㎡）	評価額（千円）	備考
賃貸マンション用敷地	150	50,000	借家権・借地権割合考慮後
自宅敷地	200	50,000	–

※ 賃貸マンション用敷地を貸付事業用宅地、自宅敷地を特定居住用宅地とします。

㎡単価の比較

宅地の種類	評価額（千円）	面積（㎡）	乗数	㎡単価（千円/㎡）	順位
賃貸マンション用敷地	50,000	150	–	333	2
自宅敷地	50,000	200	2.64	660	1

㎡単価の大きい自宅敷地から優先して適用します。

選択できる宅地の面積

• 自宅敷地: 200㎡をすべて選択可能
• 賃貸マンション用敷地: 限度面積200㎡から残り78.79㎡を選択

自宅敷地200㎡を貸付事業用宅地等の基準で換算すると121.21㎡（＝200㎡／330㎡×200㎡）です。賃貸マンション用敷地は、200㎡の限度面積内で残り78.79㎡を選択できます。

3.自宅・複数の賃貸マンション用敷地がある場合

前提条件

宅地の種類	面積（㎡）	評価額（千円）	備考
賃貸マンション用敷地a	150	60,000	借家権・借地権割合考慮後
賃貸マンション用敷地b	300	80,000	借家権・借地権割合考慮後
自宅敷地	200	40,000	–

※ 賃貸マンション用敷地を貸付事業用宅地等、自宅敷地を特定居住用宅地等とします。

㎡単価の比較

宅地の種類	評価額（千円）	面積（㎡）	乗数	㎡単価（千円/㎡）	順位
賃貸マンション用敷地a	60,000	150	–	400	2
賃貸マンション用敷地b	80,000	300	–	266	3
自宅敷地	40,000	200	2.64	528	1

㎡単価の大きい自宅敷地から優先して適用します。

選択できる宅地の面積

• 自宅敷地: 200㎡をすべて選択可能
• 賃貸マンション用敷地a: 限度面積200㎡から残り78.79㎡を選択

自宅敷地200㎡を貸付事業用宅地等の基準で考えると、121.21㎡（＝200㎡／330㎡×200㎡）と算出されます。そのため、賃貸マンション用敷地aは、200㎡の限度面積内で残り78.79㎡を選択します。

4.自宅・賃貸マンション・店舗用敷地がある場合

限定併用と完全併用の比較による有利判定

貸付事業用宅地の㎡単価が他の敷地より高くても、価格差が一定の範囲内であれば、貸付事業用宅地を選択しない方が税金が有利になることがあります。このため、「限定併用」と「完全併用」を比較し、貸付事業用宅地を外すことでさらに税金を減らせられるかどうかを検討します。

前提条件

宅地の種類	面積（㎡）	評価額（千円）	備考
賃貸マンション用敷地	100	45,100	借家権・借地権割合考慮後
自宅敷地	132	32,000	–
店舗用敷地	320	40,000	–

※ 賃貸マンション用敷地を貸付事業用宅地等、自宅敷地を特定居住用宅地等、店舗用敷地を特定事業用宅地等とします。

㎡単価の比較

宅地の種類	評価額（千円）	面積（㎡）	乗数	㎡単価（千円/㎡）	順位
賃貸マンション用敷地	45,100	100	–	451	2
自宅敷地	32,000	132	2.64	640	1
店舗用敷地	40,000	320	3.20	400	3

㎡単価を比較すると、自宅と、次に㎡単価が高い賃貸マンション用敷地を選択することが最適であると見えます。しかし、次の限定併用と完全併用の比較によると、賃貸マンション用敷地を、あえて選択しない方が有利であることがわかります。

限定併用と完全併用の比較

賃貸マンション用敷地を含む「限定併用」の場合

宅地の種類	計算式	減額金額（千円）
賃貸マンション用敷地	45,100千円 ×（100㎡/100㎡）× 50%	22,500
自宅敷地	32,000千円 ×（132㎡/132㎡）× 80%	25,600
店舗用敷地	40,000千円 ×（40㎡/320㎡）× 80%	4,000
合計		52,100

賃貸マンション用敷地を含まない「完全併用」の場合

宅地の種類	計算式	減額金額（千円）
自宅敷地	32,000千円 ×（132㎡/132㎡）× 80%	25,600
店舗用敷地	40,000千円 ×（320㎡/320㎡）× 80%	32,000
合計		57,600

賃貸マンション用敷地を含まない「完全併用」での減額は57,600千円、含む「限定併用」は52,100千円で、「完全併用」の方が減税効果が大きく有利であることがわかります。

選択できる宅地の面積

• 自宅敷地: 132㎡をすべて選択可能
• 店舗用敷地: 320㎡をすべて選択可能

都心にある地価の高い賃貸マンション用敷地は、郊外にある店舗や自宅より優先して特例を適用すると有利なケースが多いです。しかし、本事例のような賃貸マンションについても郊外に位置する場合は、あえて賃貸マンション用敷地を選択しないほうが得することもあるため、状況を考慮して慎重に選択することが必要です。

5.配偶者の税額軽減を考慮した場合

配偶者に適用される配偶者の税額軽減により、配偶者が相続する財産は多くの場合、相続税がかかりません。配偶者に相続税がかからない場合、配偶者が相続した㎡単価が高い宅地よりも、他の親族が取得した㎡単価が低い宅地を優先して選択し、全体の課税価格を下げる方が、結果的に税金が有利な場合があります。

前提条件

取得者	宅地の種類	面積（㎡）	評価額（千円）	備考
妻	自宅敷地	330	70,000	–
長男	賃貸マンション用敷地	200	100,000	借家権・借地権割合考慮後

・その他に、預貯金30,000千円があります。

※ 賃貸マンション用敷地を貸付事業用宅地等、自宅敷地を特定居住用宅地等とします。

㎡単価の比較

取得者	宅地の種類	評価額（千円）	面積（㎡）	乗数	㎡単価（千円/㎡）	順位
妻	自宅敷地	70,000	330	2.64	600	1
長男	賃貸マンション用敷地	100,000	200	–	500	2

㎡単価の高い配偶者が取得する自宅敷地を選ぶのが良いと思われそうです。しかし、次の配偶者の税額軽減を考慮した有利判定では、㎡単価の低い長男が取得する賃貸マンション用敷地を特例適用に選ぶ方が、納税額が少なくなり有利となります。

配偶者の税額軽減を考慮した有利判定

取得者	宅地の種類	小規模宅地の評価減	評価減（千円）	納税額（千円）
妻	自宅敷地	70,000千円 × 80% = ▲56,000千円	▲56,000	13,256
長男	賃貸マンション用敷地	100,000千円 × 50% = ▲50,000千円	▲50,000	7,972

二次相続時の特例適用の検討

ただし、そもそも一次相続で配偶者が宅地を取得することが、二次相続を見据えて得策かどうかは考える必要があります。二次相続で長男が相続する予定の自宅敷地に特例を使えないなら、長男が一次相続で自宅と賃貸マンションの両方を相続する選択肢も検討すべきです。

配偶者居住権を設定した場合

配偶者居住権に基づく敷地利用権と所有権の面積は、これらの権利の合計額における金額の中で各々の割合に基づいて計算し、限度面積要件が判定されます。

敷地利用権は、50㎡（＝200㎡×1,000万円／4,000万円）

土地所有権は、150㎡（＝200㎡×3,000万円／4,000万円）

これらを合わせると200㎡で限度面積330㎡を超えないため、面積要件を満たしています。

共有の場合

共有敷地で小規模宅地特例の適用を決定する際は、被相続人の持分に基づく面積だけを考慮します。

敷地の状況	敷地全体の面積	被相続人の持分	適用面積
共有敷地	200㎡	1/2	100㎡

被相続人と配偶者が200㎡の敷地を1/2ずつ所有していた場合、特例で考慮される面積は、敷地全体の200㎡ではなく被相続人の持分の1/2である100㎡です。被相続人の持分100㎡は、特定居住用宅地等330㎡の限度面積以下のため、この面積を選択可能です。