二子玉川｜相続税専門 世田谷相続専門税理士事務所
03-6823-8366
受付 9:00〜18:00 無料面談を予約
トップ 相続が発生した方へ 相続税申告サービス 相続不動産の評価・売却サポート 相続税申告の進め方 相続税シミュレーション 面談前のご準備メモ 生前の備え 生前対策サービス 料金 解決事例 申告の事例 生前対策の事例 不動産の事例 お客様の声 選ばれる理由 相続税の教科書 事務所紹介 よくあるご質問 世田谷区の相続税申告 士業の皆さまへ アクセス 無料面談を予約

相続税の教科書｜第1章

土地の評価

相続税の総額は、土地の評価で決まる——世田谷の相続では、これは誇張ではありません。

土地の相続税評価は「路線価×面積」が出発点ですが、それはあくまで出発点です。土地の形、間口、道路との関係、高低差、公法上の規制。一つひとつの事情は評価を数%〜数十%動かし、世田谷の地価水準では、その差が数百万円の税額差になります。逆にいえば、減額の事情は、拾わなければ拾われないまま課税されるということです。この章では、評価の考え方の骨組みから、個別の減額論点までを実務の水準で解説します。

読む順のご案内
まず基本の2本 →「土地評価の評価単位」「間口距離の正しい求め方」。ご自身の土地に当てはまる論点へ →形が悪い「不整形地」、道路がない「無道路地」、私道「行き止まり30%評価」、広い土地「地積規模の大きな宅地」。

記事の整理（節立て）

  • 1-1 評価の基本：評価単位／間口距離／不整形地／角地（側方路線影響加算）／3年以内に取得した土地（通常の取引価額）
  • 1-2 道路と土地の関係：無道路地／路線価のない私道にしか面していない土地／私道の評価（行き止まり30%）／セットバック
  • 1-3 特殊な地目・使われ方：雑種地／貸し付けられている雑種地／農地／市街地農地／市街地周辺農地／生産緑地／山林／市街地山林
  • 1-4 土地の個別事情：がけ地／高圧線下地（区分地上権に準ずる地役権）／容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地
  • 1-5 公法上の規制：都市計画道路予定地／土地区画整理事業中の宅地／埋蔵文化財包蔵地／土砂災害特別警戒区域／土壌汚染地
土地の評価は、当事務所がもっとも力を入れている分野です。現地調査と役所調査で減額の事情を一つずつ確認しています。相続税申告をご検討の際は、初回面談（無料）で進め方をご案内します。→ 相続税申告サービス／面談予約
行き止まり30％評価？私道の評価方法 私道の評価はゼロ・30%・宅地一体の3通りに分かれます。行き止まりかどうかなど、実際の通行状況による分かれ目を解説しています。 記事を読む → 市街地農地の相続税評価って難しい？わかりやすく解説します 市街地の農地は「宅地としての価額から造成費を引く」独特の方法で評価します。造成費の計算と評価単位の考え方を基礎から解説しています。 記事を読む → 土壌汚染地の相続税評価で失敗しないための留意点とは？ 土壌汚染がある土地は、浄化費用の80%相当などを差し引いて評価できます。減額できる場合の3つの条件を整理しています。 記事を読む → 見落としに注意！土砂災害特別警戒区域の宅地の相続税評価 レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）にかかる宅地は、地積割合に応じて減額できます。イエローゾーンとの違いなど、見落としやすい論点です。 記事を読む → 相続税で損しないために！都市計画道路予定地の評価を理解しよう 都市計画道路の予定地は、建築制限のぶん評価額を下げられます。事業認可前でも使える補正率の調べ方を解説しています。 記事を読む → 相続税評価が下がる？周知の埋蔵文化財包蔵地の評価ポイント 埋蔵文化財包蔵地は、発掘調査費用の80%相当を差し引ける場合があります。減額に必要な3つの要件と費用の把握方法を解説しています。 記事を読む → 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価を解説！ 1つの土地で容積率が途中から変わる場合、低い部分について減額調整できます。適用できる場合とできない場合の分かれ目を解説しています。 記事を読む → 生産緑地がある場合の相続税計算について基礎から解説します 生産緑地は、買取り申出ができるまでの期間に応じて評価が変わります。被相続人が従事者だった場合の5%減など、区分ごとに整理しています。 記事を読む → 事業のステージで変わる！土地区画整理事業中の宅地の相続税評価 区画整理中の土地は、仮換地指定の前か後か・工事の進み具合で評価方法が変わります。段階ごとの評価と個別評価の手続きを解説しています。 記事を読む → 市街地周辺農地の相続税評価、失敗しないためのポイントとは？ 市街地周辺農地は、市街地農地として計算した価額の80%で評価します。評価倍率表の「周比準」の読み方から解説しています。 記事を読む → 相続税の計算に必要な農地評価額を正確に算出する方法とは？ 農地の評価は、4区分のどれに当たるかで方法がまったく変わります。評価倍率表での区分の見分け方から順に解説しています。 記事を読む → 区分地上権に準ずる地役権の代表例！高圧線下地の相続税評価 高圧線の下の土地は、建築制限に応じて30%または50%を差し引けます。登記がなくても減額できる点がポイントです。 記事を読む → 貸付けられている雑種地ってどう評価する？詳しく解説します 資材置場や駐車場として貸している土地は、賃借権の分を差し引いて評価できます。契約の内容による計算の違いを解説しています。 記事を読む → がけ地等を有する宅地の評価で知っておく重要なポイントとは？ 敷地にがけ地（急な斜面）を含む場合、面積割合と斜面の向きに応じて減額できます。北向き斜面ほど減額が大きいなど、補正率の仕組みを解説しています。 記事を読む → 市街地山林の相続税評価が分からない？基礎から学べる解説記事 市街地の山林は、宅地への転用が見込めるかどうかで評価が大きく変わります。純山林比準に切り替わると評価額が大きく下がる分かれ目を解説しています。 記事を読む → セットバックが必要か確認する方法｜調べ方・面積の計算・相続税評価の減額まで 幅4m未満の道路に接する土地は、セットバック部分を70%減額できます。対象かどうかの確認方法から面積の計算まで順に解説しています。 記事を読む → 土地評価に必要な最初のステップ！評価単位をわかりやすく解説 土地評価は「どこからどこまでを1つの土地と見るか」の判定から始まり、分け方ひとつで評価額が大きく変わります。3段階の判定手順を解説しています。 記事を読む → 相続税評価額の計算方法が知りたい！山林所有者必見の解説 山林は3区分で評価方法が変わり、転用できない山林は大きく評価が下がります。保安林などの利用制限による減額も確認できます。 記事を読む → 国税庁チェックシートを使おう！地積規模の大きな宅地の評価方法 三大都市圏で500㎡以上の宅地は、規模格差補正率で大きく減額できる可能性があります。国税庁チェックシートで確認すべき要件を解説しています。 記事を読む → 二路線に面する宅地（角地・準角地）の相続税評価｜側方路線影響加算率と計算方法 角地は側方路線の影響を加算して評価しますが、正面路線の決め方や準角地の扱いなど、間違えやすいポイントがあります。計算例つきで確認できます。 記事を読む → 不整形地を受け継いだら？評価方法と想定整形地の取り方を知ろう 形のいびつな土地は、かげ地割合に応じて評価額を減額できます。減額の鍵になる想定整形地の取り方を図解で確認できます。 記事を読む → 路線価地域と倍率地域で異なる！雑種地の評価方法を徹底解説！ 駐車場や資材置場などの雑種地は、路線価地域と倍率地域で評価方法が変わります。市街化調整区域の50%・30%減価も解説しています。 記事を読む → 無道路地の相続評価と想定通路の取り方4つを解説 道路に接していない土地は、通路開設費用の分を差し引いて評価できます（上限40%）。想定通路の取り方4パターンを解説しています。 記事を読む → 土地の価値を左右する重要な要素！間口距離の正しい求め方 間口距離は、間口狭小補正だけでなく側方加算や無道路地の判定にも影響する基礎の数値です。隅切りや屈折路など、迷いやすい測り方を解説しています。 記事を読む → 路線価のない私道にしか面していない土地の評価 路線価のない私道にだけ接する土地は、評価方法が2通りあり、選び方で評価額が変わります。旗竿地評価と特定路線価の使い分けを整理しています。 記事を読む → 課税時期前3年以内に取得した土地や建物は通常の取引価額で評価 会社が3年以内に買った土地・建物は、路線価ではなく時価で評価します。純資産価額の計算で見落とすと株価が大きく変わる論点です。 記事を読む →

初回面談（無料）のご予約

①今後の流れとスケジュール、②報酬のお見積りをご案内します。

面談場所: 二子玉川の貸会議室（睦ビルなど）／お近くの駅の会議室／ご自宅／オンライン
03-6823-8366受付 9:00〜18:00
WEB予約フォーム LINE

まだ検討中の方は、税額の目安の試算や相続ナレッジからどうぞ。

相続税シミュレーションを試す
WEB予約24時間受付 電話9:00〜18:00 LINE友だち追加