土地の評価– category –

こんにちは世田谷相続専門税理士事務所です。 どのような私道をゼロ評価できて、一方で3割評価としなければならないのか、迷うことがあります。 通り抜けできる私道はゼロ評価、行き止まりの私道は3割評価と形式的に判断すると誤った評価をしてしまう恐れがあります。行き止まりの私道でも、その私道の先に公共施設などがあればゼロ評価とな...

宅地化の進んでいる地域に介在する市街地農地は、近隣の宅地の影響を強く受けます。そのため市街地農地は、その農地が宅地であるとした場合を前提に評価することとされています。いわゆる宅地比準方式による評価です。 本記事では、宅地比準方式による評価方法を中心に、市街地農地の相続税評価をお伝えします。 市街地農地とは 質疑応答事例...

会社の工場跡地で有害物質による土壌汚染が判明することがあります。土壌汚染された土地は、汚染のない土地と比べると、その利用や売買が制限されるため、価値は低いと考えられます。土地の評価に当たって相応の斟酌が必要であると考えられるため、一定の減額が認められると考えられます。 本記事では土壌汚染地の評価減の方法を解説します。...

財産評価基本通達では、近年の土砂災害特別警戒区域の指定件数が増加していることを踏まえて、土砂災害特別区域内にある宅地の評価に当たって、一定の減額補正を行うこととしています。 本記事では「土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価」の内容を一通りお伝えします。 趣旨 「土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価」は、平成31年1月1...

都市計画地図により都市計画道路の予定の有無を確認したところ、評価対象地の一部が都市計画道路予定地となっていることがあります。都市計画道路予定地は、通常、2階建て以下の木造などの建物しか建築できないなど建物の建築に制限を受けることから、その宅地の評価に当たって一定の評価減が認められています。 本記事では都市計画道路予定...

「周知の埋蔵文化財包蔵地」という言葉を聞いたことがありますか。これは、土器や石器といった文化財が高い確率で埋まっていると予測される地域のことを指します。これらの地域で土地を開発する際には、遺跡の記録を保全するため発掘調査が必要となる場合があり、その費用は原則として土地の所有者が負担することになります。 こうした発掘調...

容積率の異なる宅地とは 都市部の幹線道路沿いに店舗が建ち並ぶ路線商業地域では、道路沿いの容積率が高く、その背後の容積率は低くなっていることがあります。路線価は、道路沿いの土地の収益性を基準に定められています。評価対象地が容積率の高い道路沿いの地域から奥側の低い地域にまたがって所在している場合、正面路線の路線価だけを評...

生産緑地とは 生産緑地は、市街地区域内の農地を保全する目的で創設されたものです。生産緑地に指定された農地は、宅地並みに課される固定資産税額が農地並みになったり、相続税の納税猶予の特例を受けられたりするといったメリットがあります。その半面、農地以外への用途変更が禁止されなるなど土地の利用に制限を受けることとなります。 ...

土地区画整理事業施行中の宅地の評価は、課税時期に事業がどの段階にあるのかにより評価が変わります。進捗状況を適切に把握できるかが、宅地を適正に評価できるかどうかのポイントです。 本記事では、土地区画整理事業施行中の宅地の評価について一通りお伝えします。 土地区画整理事業 土地区画整理事業とは、土地区画整理法にもとづき都市...

市街地周辺農地とは 質疑応答事例 農地の評価上の分類｜国税庁 財産評価基本通達では、市街地周辺農地は以下のいずれかに該当するものと定義しています。 ① 第3種農地に該当するもの② ①に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずると認められる農地 財基通36-4　市街地農地の範囲...

農地は、農地法などにより農地以外への転用が禁止されている、また他の用途への変更が禁止されている場合があります。農地の土地利用の制限に応じて評価通達では農地の評価において一定の評価減を認めています。 本記事では、評価通達の規定で定められている相続税評価をひととおりお伝えします。 評価通達の農地の区分 評価通達では農地を次...

評価対象地の上空を高圧線が通過している場合があります。高圧線の下にある土地は、様々な利用制限が課されているため、その利用価値の低下を宅地の評価額を減額するように反映できます。 本記事では、評価対象地の上空を高圧線が通過している場合の宅地の評価を解説します。 区分地上権に準ずる地役権とは 区分地上権に準ずる地役権とは、区...

雑種地は自身で利用するほか、有効活用するために第三者に貸し付ける場合もあります。貸し付けられている雑種地は、たとえば以下のものがあります。 バッティングセンター 立体駐車場 資材置き場 コインパーキング 一括貸駐車場 中古車展示場 トランクルーム　など 本記事では、雑種地がこれらの使用を目的に貸し付けられている場合の評価を...

がけ地等で、通常の用途に供せない部分を有する宅地は、整形地と比べてその価値は劣るものとされます。そのため財産評価基本通達では、がけ状の部分のある宅地について、整形地としての価額に一定の減価割合を乗じて計算した価額を評価できるとされています。 本記事では、がけ状の部分がある宅地の評価方法を留意点とともに解説します。 が...

宅地化の進んでいる地域にある市街地山林は、近隣の宅地の影響を強く受けます。そのため市街地山林は、その山林が宅地であるとした場合を前提に評価することとされています。 本記事では、山林のなかでも市街地山林をピックアップして、市街地山林の相続税評価額をお伝えします。 市街地山林とは 市街地山林とは、宅地のうちに介在する山林、...

建物を建築するには、原則、道路幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。道路幅員が4ｍ未満の道路に接する土地に建物を建てられません。しかし現実は、道路幅員4ｍ未満の道路に接する土地に、建物が建築されているケースは多くあります。 建築基準法第42条第2項の道路に接している土地は、将来、建築物の建替えを行う場合、...

こんにちは世田谷相続専門税理士事務所です 土地の評価単位の判定は、相続税や贈与税の土地評価の入り口です。評価単位の分け方によって、その後の評価額に大きな影響を与えます。評価単位の判定を誤ると、その後の各種の画地補正を正しく行っても土地の評価額は過大、あるいは過小となりますので、慎重に判定する必要があります。 ...

山林の相続税評価は、純山林、中間山林、市街地山林の区分ごとに評価方法が定められています。本記事では、山林の各区分の評価方法に加えて、なかでも重要な宅地化困難の市街地山林の評価にも触れていきます。 財産評価基本通達の山林の区分 評価通達では山林を次の3種類に区分します。 ①純山林 ➁中間山林 ③市街地山林 ①純山林 純山林は、林...

こんにちは世田谷相続専門税理士事務所です。 平成30年1月1日以後の相続等により取得する広大地に関して、財産評価基本通達の一部改正により従来の広大地の評価に代わるものとして、地積規模の大きな宅地の評価が創設されています。 従来の広大地の評価では、適用要件が不明確なために納税者側と税務署とで解釈の違いが生じるケースがありま...

こんにちは世田谷相続専門税理士事務所です。 日当たりや利用間口の広さなど、生活の質を高める要素を持つ角地は、一方の路線に接している宅地よりも価値が高くなります。それは、財産評価基本通達ではその事実を土地の価額に反映させるために、「側方路線影響加算」という規定を定めています。 今回はこの「側方路線影響加算」について、そ...

土地の形状はさまざまであり、きれいな長方形や正方形の土地と比べて、ゆがみのある不整形な土地の方が圧倒的に多いです。不整形な土地は整形地と比べると使い勝手が悪いため、その分、利用価値は下がります。そのため不整形地は、評価額から不整形地の割合に応じた額を減価できるとされています。 本記事では、不整形地の評価をお伝えします...

評価通達では、雑種地は、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地以外の土地とされています。駐車場、資材置き場、ゴルフ場などがあり、実態はさまざまです。評価通達では、計算方法として近傍地比準価額方式と倍率方式のみを定めており、いずれかの方法により評価します。 本記事は、雑種地の評価方法のうち近傍地比準価額方式をくわ...

宅地を評価しようと地図を確認したら宅地の周囲に道路がなかった。どのような土地が無道路地に当たるかわからない。宅地から表通りまでの通路が複数あってどれを想定通路に選べばいいのかわからない。 無道路地は宅地を評価する上で見落の多いところです。そもそも評価対象地が無道路地に当たる土地がどうかをきちんと判定しなければなりませ...

路線価地域に在る土地を評価する場合、その土地の間口距離や奥行距離を確定しなければなりません。間口距離はその宅地が道路に接する距離によります。また奥行距離は、その宅地の路線から垂線距離によることとされています。 本記事は、間口距離と奥行距離のうち間口距離を取り上げてお伝えします。 間口距離の求め方 間口距離は、原則として...

宅地を評価しようと思ったら、路線価地域なのに前面道路に路線価が付いてなかった。路線価地域で路線価のない私道にしか接していない土地をどのように評価すればいいのか。 このような路線価のない私道にしか面していない土地の評価は、以下の2つが考えられます。 前面私道を含めた旗竿地として一体評価する方法 特定路線価を設定して評価す...

評価会社が所有する資産のなかに課税時期前3年以内に取得した土地等や建物等がある場合、路線価方式または倍率方式による評価額や固定資産税評価額によるのではなく、通常の取引価額によります。 本記事では課税時期前3年以内に取得した土地や建物等の評価額を解説します。 関連記事 取引相場のない株式を評価する純資産価額方式をわかりやす...